משכנתא, כידוע, היא למעשה עסקה לטווח ארוך מאוד - 10 שנים, 15 שנים ובחלק מהמקרים אפילו רבע מאה. לאורך פרק זמן כל כך ממושך ייתכנו שינויים רבים ומשמעותיים, כולל כאלה שמאפשרים לשפר את תנאי העסקה לטובתכם באמצעות פעולה שנקראת מיחזור משכנתא. על-מנת לממש הזדמנות להפחית את ההחזר החודשי וליהנות מהכנסה פנויה גבוהה יותר ישנם מספר דגשים שכדאי להיות מודעים אליהם.

באילו מקרים כדאי למחזר משכנתא?

יש שני מצבים שבהם כדאי לבצע מיחזור משכנתא קיימת. מצב אחד הוא כשלבעלי המשכנתא יש סכום כסף גבוה שמאפשר להקטין במידה משמעותית את ההלוואה ואת ההחזר החודשי. כך למשל כשמתקבלת ירושה, כשמשתחררת קרן השתלמות ויש כמובן עוד אפשרויות - ברוב המקרים השימוש בכסף לטובת סגירת חלק מהמשכנתא הוא אופציה משתלמת במיוחד.

מצב שני הוא כששינויים חיצוניים עלולים לייקר את אחד המסלולים של המשכנתא, ובפרט עקב עלייה צפויה של הריבית במשק. במקרים אלה הסטת חלק מההלוואה ממסלול אחד לאחר תמנע את התייקרות המשכנתא.

איפה מתבצע מיחזור משכנתא?

מיחזור משכנתא קיימת אפשרי לא רק בבנק שהעניק את ההלוואה המקורית אלא בכל בנק. בהתאם זוהי הזדמנות טובה להתמקח עם יותר מגוף פיננסי אחד כדי להגיע לתנאים הנוחים ביותר האפשריים במציאות החדשה (שכאמור עשויה להיות שונה מזו שבמועד לקיחת המשכנתא).

כמה עולה מיחזור משכנתא?

מיחזור משכנתא הוא פעולה שיש לה גם עלות כספית לצד התועלת, וכדאי כמובן לקחת גם אותה בחשבון. הבנק שאצלו מתנהלת המשכנתא הקיימת דורש מספר עמלות, רובן זניחות אבל יש גם אחת שעלולה להיות גבוהה - עמלת היוון בגין הפרשי הריבית. החישוב המדויק - מהו הרווח הצפוי מהמיחזור בהשוואה לעלות שתשלמו בנקודת הזמן הנוכחית - מחייב בקיאות מקצועית וגם יכולת לשקלל מידע רלוונטי והערכות שונות (משום שהרווח מתפרס על-פני מספר שנים). בהתאם כדאי להיעזר במומחים בתחום כמו למשל היועצות והיועצים של אלפא משכנתאות.

מיחזור משכנתא בעקבות הסרת מגבלת הפריים

במהלך שנת 2021 השתנו באופן דרמטי הנהלים לגבי לקיחת משכנתא. בנק ישראל עדכן את המגבלה על חלקו של מסלול הפריים בתמהיל - במקום שליש בלבד לשני שליש. הכלל החדש חל גם על מיחזור המשכנתא, כלומר מי שהמשכנתא הקיימת שלו כוללת מסלול פריים בשיעור של 33% (או פחות) יוכל להסיט למסלול זה חלק נוסף מההלוואה. נכון לסוף 2021 הריבית במשק נמוכה מאוד ולכן גם ריבית הפריים נמוכה ומסלול זה אטרקטיבי.

מצד שני חשוב לזכור שבמסלול זה טמון גם סיכון לא מבוטל משום שבנק ישראל עשוי בעתיד הקרוב או הרחוק להעלות את שער הריבית, ובמקרה כזה מי שירצה "לברוח" ממסלול הפריים יידרש לשלם עמלת היוון שעלולה להיות גבוהה. בהתאם מיחזור משכנתא קיימת לכזו עם רכיב פריים גבוה יותר מומלץ רק לאחר התייעצות עם מומחים בתחום.